Viviendas libres nuevas - Serie 1991 - 2014

Empecemos un primer análisis sobre la evolución del sector de la construcción de viviendas nuevas desde el 1991 hasta el 2014 (Fuente: Ministerio de Fomento) para poder entender el escenario futuro que, con mucha probabilidad, se puede esperar en el sector inmobiliario.

A continuación podemos ver un extracto de las viviendas libres iniciadas y terminadas desde el 2004 hasta el 2014 a nivel nacional. Echemosles un vistazo:

A continuación aparecen los enlaces al sitio del Ministerio de Fomento para poder descargar los documentos que incluyen las series desde el 1991, repartidas por provincia y comunidad/región:

Numero de viviendas libres iniciadas - Serie 1991 - 2014

Numero de viviendas libres terminadas - Serie 1991 - 2014

Todos somos conscientes de que el sector de la construcción de viviendas nuevas se ha contraído de forma importante, también porque ningún mercado del tamaño del español sería capaz de absorber una cantidad tan exagerada de viviendas de nueva construcción. Si nos centramos en la estadística de las viviendas terminadas (es decir, aquellas que realmente han salido a la venta) podemos ver como sólo en el quinquenio 2004-2008 se han realizado 2.778.975 nuevas unidades.

El hecho de que el mercado haya sido capaz de ir absorbiendo durante un tiempo esa cantidad de inmuebles es algo sorprendente, aunque tenga unas explicaciones, entre ellas:

1) la existencia de un parque de viviendas de segunda mano obsoletas (obviamente menos atractivas a los ojos de los compradores) que ha contribuido al desarrollo del sector de las viviendas nuevas.
2) la construcción y venta de segundas viviendas nuevas en zonas de playa que ha atraido también demanda extranjera.
3) la concesión, lamentablemente en muchos casos según criterios económicamente incorrectos o sin que los prestatarios entendieran la envergadura del compromiso adquirido con la firma de la escritura del préstamo hipotecario, de crédito para la compra de vivienda.

Si consideramos que el mercado español, en una situación de estabilidad y de madurez del sector, podría absorber aproximadamente unas 150.000 viviendas nuevas, es evidente que en tan sólo 5 años se han construido las viviendas que se hubieran tenido que realizar en 18 años!

No podemos sorprendernos, por lo tanto, si en el año 2014 las viviendas terminadas han sido 35.226 y las iniciadas 29.883, en primer lugar porque es lógico esperarse una compensación después de un desarrollo anterior tan anormal. En segundo lugar porque el ajuste de los precios se ha consolidado (probablemente) en el 2015 y la concesión de prestamos se ha reactivado en el mismo año, condiciones necesarias para que el comprador se decida para invertir en vivienda nueva, junto con cierta estabilidad laboral que se ha manifestado recientemente.

En el quinquenio 2010-2014 las viviendas terminadas han sido 498.154 pero las iniciadas han sido 208.741, lo que demuestra como la contracción del sector esté en acto. Y aunque supongamos que en 2016 se empezasen a construir 60.000 viviendas (el 100% más que en 2014), seguiríamos estando por debajo de las 150.000 unidades que sería lógico esperarse en una situación de normalidad y representarían ni siquiera el 10% de las unidades iniciadas en 2006 (año de máxima expansión del sector).

Como podemos ver, hablar de recuperación y bonanza es muy atrevido. Mejor hablar de una situación que ha dejado de empeorar y que, esperemos, haya dejado atrás su peor momento, junto con las malas practicas que, a nivel mundial, han llevado muchas economías nacionales al borde del fracaso.

Si de todo se aprende, es más deseable un sector estable y sin crecimientos inauditos a uno con desarrollo exagerado que lo único que generaría sería una economía ficticia, cuyos beneficios se verían, tarde o temprano, sensiblemente afectados.